Инвестирование в горячий рынок недвижимости Орландо

Рынок недвижимости Флориды особенно сильно пострадал от краха рынка жилья в 2008 году, и хотя он, безусловно, вызвал немало проблем для домовладельцев и инвесторов, он также привел к тому, что Орландо стал рынком мечты для инвесторов. Всего через пару лет после краха недвижимость в Орландо можно было купить на аукционе за копейки за доллар, что, в свою очередь, давало дешевые возможности для продажи или сдачи в аренду.

Но в то время как 2010 год, возможно, привел к тому, что Орландо стал игровой площадкой для инвесторов, рынок Орландо начал возвращаться в 2014 году — и с тех пор он стал только дороже. Тем не менее, хотя старые добрые времена инвестирования в недвижимость Орландо за копейки на доллар, возможно, уже прошли, будущее инвестирования в этот центральный город Флориды по-прежнему светло.

Прямо сейчас Орландо и центральная Флорида в целом — отличные места для инвестиций, и это особенно верно, если вам нужна причина посетить Флориду, нужно списать налоги или мечтаете когда-нибудь выйти на пенсию в этом районе. При высоком спросе и низком уровне предложения жилья (в настоящее время предложение жилья составляет менее одного месяца) цены будут продолжать расти. В свою очередь, это обеспечит рост капитала, который должен опережать инфляцию.

И, поскольку все больше людей продолжают переезжать в район Орландо, спрос на аренду будет продолжать расти вместе с рыночными арендными ставками. Все эти факторы подтверждают идею о том, что рынок Орландо идеально подходит для инвестиционной деятельности.

Как занятость влияет на рынок жилья Орландо

Найдите агента в Орландо сегодня

Поиск агентов BiggerPockets позволяет легко связаться с агентами по недвижимости, которые знают местный рынок и могут оценить недвижимость с точки зрения инвестора. Вот как это работает:

  1. Выберите свой рынок
  2. Поделитесь своими инвестиционными критериями
  3. Совместите с агентом по недвижимости

Хотя Орландо может быть известен своими тематическими парками и туристическими достопримечательностями, вы можете удивиться, узнав, что экономика Орландо не полностью зависит от туризма.

Это правда, что туризм, вероятно, всегда будет основным двигателем экономики Орландо, но в последние годы я видел, как город стремится привлечь другие отрасли, в частности, с упором на технологии. Университет Центральной Флориды (UCF) также расположен в Орландо и является крупнейшим государственным учебным заведением в стране по количеству учащихся в 2015–2016 годах. Я видел ряд технологических стартапов и подрядчиков Министерства обороны, открывающих офисы в Орландо, многие из которых набирают сотрудников из UCF.

Тем не менее, самый большой пул арендаторов в Орландо по-прежнему составляют работники сферы услуг, нанятые в крупных тематических парках, таких как Disney и Universal. И пул арендаторов, вероятно, будет расти, поскольку обе организации обязались повысить минимальную заработную плату до 15 долларов в час в течение следующих нескольких лет.

Этот рост минимальной заработной платы добавит дополнительный доход в кошельки арендаторов, но вряд ли он положит начало новой тенденции домовладения в этом районе. С ростом цен на жилье и растущими процентными ставками многие арендаторы в этом районе, вероятно, окажутся вне рынка, и им, в свою очередь, придется продолжать арендовать жилье.

Тенденции стоимости жилья в Орландо

Как уже отмечалось, за последние несколько лет стоимость жилья в районе Орландо неуклонно росла. Рынок недвижимости изменился за последние несколько лет, превратив Орландо из рынка с большим денежным потоком в рынок с большим капиталом и ростом стоимости.

Глядя на график выше, вы увидите, что январь 2017 года стал отправной точкой для роста стоимости жилья, который мы наблюдали в течение последних нескольких лет. Фактически, средняя цена продажи дома в Орландо выросла на 90% с января 2017 года — и нет, это не опечатка.

И рост был еще более устойчивым за последние пять лет, при этом средняя цена дома почти удвоилась. Средняя цена дома составляла около 163 200 долларов в январе 2017 года, но к сентябрю 2021 года выросла до 309 650 долларов. В свою очередь, этот взрывной рост цен на жилье усложнил поиск «сделки» в Орландо.

Тенденции аренды недвижимости в Орландо

Глядя на приведенную выше диаграмму, вы можете видеть, что соотношение арендной платы к цене покупки в Орландо в последнее время не приближалось к 1%, но мы начали видеть, что эти цифры имеют тенденцию в правильном направлении за последние несколько месяцев.

И есть еще несколько привлекательных рынков с денежными потоками, которые находятся в часе езды от Орландо. Инвесторы все еще могут найти заманчивое соотношение арендной платы к цене, взглянув на окружающий центральный рынок Флориды. Тем не менее, эти районы, вероятно, будут дорожать гораздо медленнее, чем район метро Орландо.

В Орландо также есть районы с привлекательным соотношением арендной платы и цены. Однако в этих районах, как правило, есть школы с более низким рейтингом и, как правило, более низкие оценки. Но, несмотря на эти потенциальные недостатки, в этих районах Орландо наблюдается исторически низкий уровень вакантных площадей, поскольку спрос на жилье находится на рекордно высоком уровне.

Чтобы максимизировать потенциальный доход в этих областях, было бы разумно предлагать эти дома через Раздел 8. И именно здесь я вижу реальную возможность для инвестора приобретать, очищать и арендовать дома по рыночным ставкам. Предложение этих домов через Раздел 8 часто приводит к хорошему возврату, и если дом чистый и в хорошем состоянии, обычно не возникает проблем с поиском арендатора.

Однако эта стратегия потребует более высокой терпимости к риску и должна привлечь хорошего управляющего недвижимостью, знакомого как с районом, так и с программой Раздела 8. Хотя эта стратегия может быть прибыльной, она не для слабонервных.

Если цель состоит в том, чтобы нацелиться на районы в Орландо с более высокой оценкой, школами и более высокой рыночной арендной платой, инвесторам, вероятно, придется покупать свой денежный поток с более крупным первоначальным взносом, особенно если они хотят увидеть положительный денежный поток через год. Однако, если у инвестора долгосрочное инвестиционное мышление, есть точки данных, которые предполагают, что недвижимость с отрицательным денежным потоком в течение одного года все еще может быть хорошей сделкой, при условии, что собственность удерживается в течение длительного времени.

Это в первую очередь потому, что мы наблюдаем рост арендной платы на рынке Орландо, и это происходит с поразительной скоростью. Прирост населения в этом мегаполисе с 1991 года составил в среднем более 2% время скоро.

Тенденции краткосрочной аренды в Орландо

Долгосрочная аренда — не единственный вариант инвестирования в рынок Орландо. Краткосрочная аренда здесь вполне реальный вариант. Тем не менее, доступные данные о краткосрочной аренде менее убедительны, отчасти потому, что вы можете иметь идентичные объекты с очень разными характеристиками. В целом, прибыльность краткосрочной аренды недвижимости сильно зависит от того, насколько хорошо ведется бизнес, что затрудняет измерение результатов.

Однако за последний год в Орландо увеличился спрос на более крупные квартиры с 5+ спальнями для краткосрочной аренды. Большая часть этого увеличения спроса может быть связана с пандемией и менее ограничительными мерами штата в связи с COVID-19, которые позволили предприятиям Флориды оставаться открытыми для отдыхающих и туристов.

Причем рост спроса на краткосрочную аренду происходит даже в отсутствие отдыхающих из Европы. Аэропорт Орландо сообщил, что по состоянию на март 2021 года их ежемесячный подсчет составлял более 3 миллионов пассажиров, и 99% из них были внутренними путешественниками.

Вполне реально ожидать, что в ближайшем будущем будет стабильный спрос на краткосрочную аренду, поскольку потребители устремляются в другие города после того, как упустили такие впечатления во время ограничений во время пандемии. Кроме того, нынешняя нехватка европейских путешественников означает, что на горизонте появится дополнительный спрос. Со временем эти путешественники захотят и смогут вернуться в отпуск на такие рынки, как Орландо, и некоторые из этих путешествий уже начались.

Заключительные мысли о рынке недвижимости Орландо

Вся эта информация рисует картину того, что на рынке центральной Флориды каждый найдет что-то для себя. Это правда, но рынок Орландо не без риска.

Рынок краткосрочной аренды в Орландо сильно пострадал во время пандемии из-за временного закрытия пунктов краткосрочной аренды во Флориде, которое длилось четыре месяца. Однако вряд ли это повторится в краткосрочной перспективе.

За последние несколько лет в Орландо увеличились расходы на страхование, что важно отметить. Тропический климат во Флориде означает, что время от времени случаются ураганы, что может привести к увеличению ставок страхования имущества, иногда значительному.

Хотя здесь, во Флориде, были катастрофические ураганы, статистически менее вероятно, что эти погодные условия окажут существенное влияние на центральную Флориду или Орландо по сравнению с прибрежными районами. Однако ураганы по-прежнему приводят к увеличению расходов на страхование для всех жителей Флориды, поскольку страховые компании пытаются сбалансировать свой риск с прибыльностью.

Но даже с учетом возможных рисков перспективы Орландо сильны. Спрос на аренду, вероятно, будет продолжать расти вместе с рыночной арендной платой, и, хотя это не будет длиться вечно, в ближайшем будущем нет ничего, что заставило бы вас дважды подумать об инвестировании в недвижимость в Орландо — до тех пор, пока она соответствует Ваши цели.

Leave a Comment