Изменения приносят возможности | Думай о реальности

Следуйте этим трем стратегиям, чтобы найти хорошие предложения на переходном рынке.

Согласно старой китайской пословице: «Лучшее время посадить дерево было 20 лет назад. Второе лучшее время — сейчас». Это относится ко многим вещам в жизни, особенно к инвестициям в недвижимость. Однако на меняющемся рынке многие люди могут оспорить этот совет.

Как времена года, все рынки меняются. Иногда рынки горячие, иногда холодные, а иногда «в самый раз». Но каким бы ни был сезон или рыночный цикл, как их называют в сфере недвижимости, одно остается неизменным: оно будет меняться.

Однако, в отличие от сезонов, циклы рынка недвижимости можно только предсказать; вы не можете «установить на них часы», как вы можете установить времена года. Ситуация с недвижимостью не меняется от холода к теплу и к горячему каждые три-четыре месяца. Иногда вы находитесь в рыночном цикле несколько месяцев, а иногда несколько лет.

В настоящее время, в 2022 году, мы только что закончили исторический скачок в признательности, которого большинство ныне живущих поколений никогда раньше не видели. Этот период является историческим с точки зрения как размера (прибыли), так и продолжительности (времени). После окончания Великой рецессии 2008–2010 годов (за исключением небольшого всплеска в 2015 году, вызванного ростом процентных ставок) рынок недвижимости в Соединенных Штатах был в огне.

Но все начинает меняться. С ростом процентных ставок и инфляцией, влияющей на настроения потребителей, ситуация начинает остывать. Прошли времена массовых войн торгов, основанных на безумно низких процентных ставках и низком уровне жилищного фонда (инвентаря). Хотя я не предсказываю следующий сезон, я знаю, что мы входим в рыночный цикл, который сильно отличается от того, к которому многие привыкли за последние 10 или около того лет.

В связи с этим неизбежным изменением возникает вопрос: «Подходящее ли сейчас время для инвестиций в недвижимость?»

“Да!”

Я не одинок в этом настроении. Большинство экспертов сходятся во мнении, что недвижимость, хотя и переживает циклы спада, исторически была ценным классом активов, и ожидается, что она будет расти. Если предположить, что это верно, как потенциальный инвестор может найти выгодную сделку на меняющемся рынке? Давайте распакуем это.

Поиск правильной сделки

В течение последних нескольких лет вы могли купить дом на нескольких рынках по всей стране, и, основываясь только на повышении его стоимости, он увеличился в цене на 10%, 15% или даже 20% без каких-либо усилий с вашей стороны. Покупателям просто нужно было позволить рынку делать свое дело. Многие люди заработали состояния во время этого периода, но как профессиональные инвесторы в недвижимость (и даже новые инвесторы) находят победителей в сегодняшнем рыночном цикле?

Во-первых, когда рынок остывает, покупатели, как правило, отступают. Как и многие другие вещи, связанные с финансовым риском, многие люди играют в эту игру только тогда, когда знают, что у них есть горячая рука. Это приводит к снижению конкуренции, что, как правило, приводит к большему количеству возможностей, включая отсутствие необходимости переплачивать за эти дорогостоящие активы.

Во-вторых, в отличие от горячего рынка, где сделки прекращаются до того, как вы о них узнаете, на более медленном рынке хорошие сделки реализуются. Активный инвестор в недвижимость начнет видеть, что они продаются более широко.

Ниже приведены три безошибочных способа найти сделки на падающем рынке. Мы видели, как они разыгрывались воочию в течение двух отдельных рыночных циклов — Великой рецессии 2008 года и мини-всплеска 2015 года. Несмотря на то, что они отличаются по размеру и масштабу от всего, что прогнозируют эксперты в этом рыночном цикле, оба замедления преподнесли нам ценные уроки о том, как сохранить конвейер заполненным. Это потому, что оба цикла включали в себя многие из тех же препятствий, с которыми мы сталкиваемся сегодня: неопределенность и доступность капитала (или ужесточение кредитного рынка).

1. Создайте клуб

Многие из нас знакомы с моделями REIA (Ассоциации по инвестициям в недвижимость) и REIG (Группы по инвестициям в недвижимость). Эти группы обычно являются ведущими воронками для инвесторов в недвижимость. Привлекая новых людей в группу, инвесторы в недвижимость получают возможность услышать о некоторых из лучших сделок на своих местных рынках из первых рук, не спрашивая об этом, потому что только сетевое взаимодействие выводит сделки на поверхность.

В качестве дополнительного преимущества часто люди, которые формируют эти группы (к лучшему или к худшему), считаются авторитетом, привлекающим сделки до того, как они попадут на население в целом. Представьте себе, что к вам, основателю сети, обращается оптовик (кто-то, кто заключает контракт на недвижимость по значительно более низкой рыночной цене, а затем продает ее инвестору с небольшой наценкой, оставляя в сделке достаточно прибыли, чтобы инвестор мог увидеть в ней ценность). group и говорит: «Как вы думаете, для кого эта сделка подойдет?» Вот что бывает, когда клуб принадлежит тебе. Вы получаете бабки, что всегда хорошо.

Если вы чувствуете себя перегруженным количеством времени, энергии и рекламных акций, необходимых для запуска группы, рассмотрите возможность создания группы с группой людей, которые также могут принести пользу. Отличный стартовый пакет будет состоять из оптовика, кредитора, риелтора, адвоката и специалиста по ипотеке. Благодаря своему разнообразному опыту и отраслям каждый из них приносит пользу, поток сделок и услуги группе. Что еще более важно, больше людей превращаются в большее количество промоутеров; больше промоутеров должно привести к большему количеству новых лидов. Если вы хотите попробовать что-то подобное, но общение лицом к лицу не для вас, рассмотрите возможность запуска чего-то подобного в социальных сетях.

2. Знайте своих местных кредиторов

Есть поговорка, которая предполагает, что лучшие сделки терпят неудачу. Одним из первых мест, где можно найти проблемные сделки, являются банки.

Банки, частные кредиторы и специалисты по ипотечному кредитованию обязаны выдавать хорошие кредиты, которые «не терпят неудачу»; Однако на замедляющемся рынке это не всегда так. Перед тем, как сделка перейдет к обращению взыскания, кредитор проведет ссуду через процесс предварительного обращения взыскания, который состоит из множества стратегий, начиная от отсрочки платежа и заканчивая модификациями ссуды, совместными предприятиями и санкционированием продажи.

Прежде чем дело дойдет до финальной, критической стадии обращения взыскания, каждый кредитор хочет избавиться от безнадежных активов (неработающих кредитов). Один из способов сделать это — привлечь новых инвесторов к этим неработающим кредитам. Недостатком является отсутствие стратегии «серебряной пули» для приобретения этих активов; Вместо этого существует множество подходов (например, покупка векселя, партнерство с существующим заемщиком, партнерство с кредитором и т. д.). Но положительные стороны часто намного перевешивают недостатки, потому что основная цель кредитора — получить основную сумму долга и сделать это быстро. Итак, идите и познакомьтесь с некоторыми кредиторами. Всегда спрашивайте их: «Могу ли я что-нибудь снять с ваших рук?» Уверяю вас, как только дверь откроется и разговоры начнут течь, вы будете удивлены тем, что всплывет.

3. Создайте свой список и будьте авторитетом

Предположим, у вас теперь есть активный клуб недвижимости и список кредиторов на вашем рынке длиной в милю. Что дальше?

Во времена социальных сетей и влиятельного маркетинга одно «древнее» средство массовой информации остается очень активным и очень прибыльным: электронная почта. Любой хороший бизнесмен знает, что ваш список адресов электронной почты — это актив, потому что ваш список адресов электронной почты — это привязанная аудитория, а люди платят за привязанную аудиторию. Итак, моя последняя тактика на падающем рынке — составить ваш список.

Вы постоянно встречаетесь с людьми, так почему бы не сохранить их адреса электронной почты и контактную информацию? Вы заслужили право общаться с ними. Предостережение: хотя большие списки могут звучать лучше, это не всегда так. Хорошие, чистые, проверенные списки (не просто большие списки) являются целью. Однако, если вы получите все четыре из них, вы получите тщательно отобранную аудиторию, которая создана для вас и ждет от вас известий.

Теперь, как вы извлекаете из этого выгоду? Начнем с того, чего делать нельзя. Не спамь! И наоборот, у всех нас в почтовых ящиках появлялось электронное письмо, которое мы не только ценили, но и часто с нетерпением ждали. Так почему бы не отразить это?

Ваш ключ к тому, чтобы ваши получатели с нетерпением ждали и открывали вашу электронную почту, — это контент. Сделайте свой контент уникальным. Не ожидайте, что получите высокий показатель открываемости по электронной почте, которая представляет собой ту же старую бессвязную мешанину, которую все рассылают. Стойте в стороне от остальных. Люди любят знать вас; они любят уникальные перспективы. Когда вы продаете свой список адресов электронной почты, не бойтесь быть самой концентрированной версией себя.

Как и все хорошие вещи, эти стратегии требуют работы. Но эти стратегии также «работают», если вы потратите время и сосредоточитесь. Предстоящий цикл недвижимости может стать началом вашего следующего большого рывка. Этот цикл недвижимости будет созрел для возможностей — некоторые из самых больших прибылей создаются во время спада.


Ромни Наварро — генеральный директор Streamline Funding, где он занимается долгосрочными инициативами по развитию компании.

Наварро также является партнером Noble Capital, материнской компании Streamline, и курирует маркетинговые инициативы компании. Член Американской ассоциации частных кредиторов, Наварро на протяжении всей своей карьеры участвовал в выдаче непотребительских инвестиционных кредитов на сумму более 1 миллиарда долларов.

В 2015 году Наварро запустил Круглый стол по инвестициям в недвижимость (инвестиционный клуб в Техасе, насчитывающий более 5000 членов), а в 2018 году стал ведущим подкаста Firestarters Podcast, известного среди инвесторов в недвижимость и застройщиков как главный источник информации для тех, кто ищет масштабировать свой бизнес.

Помимо всего прочего, Наварро считает, что мастерства можно достичь путем повторения, и постоянно стремится привести свою команду к тому, чтобы стать мастерами своего дела, чтобы они могли обеспечить наилучший опыт для заемщиков. В 2019 году эта философия принесла ему и фирме престижную награду Think Realty Private Lender of the Year.

Leave a Comment