Если вы хотите быть опытным инвестором, опасайтесь этих мифов, связанных с инфляцией

В наши дни легко найти мнение обо всем и обо всем. Хотя выслушать противоположные мнения о рынке недвижимости может быть отличным способом принять обоснованное решение об инвестициях, правда в том, что некоторые из этих мнений требуют тщательного изучения.

Таким образом, важно обеспечить некоторую ясность и дополнительное понимание некоторых широко распространенных убеждений рынка недвижимости, особенно в том, что касается инфляции. Существует множество мифов о том, как инфляция повлияет на недвижимость, и если вы не будете осторожны в отношении того, какие мнения о недвижимости, связанные с инфляцией, вы покупаете, неправильные мнения могут повлиять на то, как вы решите инвестировать.

Тем не менее, это сложные темы с множеством факторов. Трудно предсказать, что именно произойдет, поскольку инфляция повлияет на недвижимость, но что мы можем нужно начать с того, что, как мы знаем, является правильным, а затем добавить здравую логику. Делая это, мы можем сделать выводы, которые отличаются от того, что вы слышали по этому вопросу. Давайте начнем с разрушения двух распространенных мифов, связанных с инфляцией.

Миф №1: Инфляция хороша для инвестиций в недвижимость.

Одно распространенное мнение состоит в том, что инфляция хороша для инвестиций в недвижимость, но в лучшем случае мы можем назвать это полуправдой. Есть некоторые обстоятельства, при которых высокая, устойчивая инфляция в течение многих лет может быть полезной для владельцев недвижимости. Тем не менее, это в значительной степени зависит от структуры вашего долга.

Если у вас есть долгосрочный кредит с фиксированной процентной ставкой, такой как кредиты, которые можно получить через Fannie Mae на 1-4 семейных объектах, или 30–40-летний долг HUD, вы можете полностью раздавить его в периоды высоких цен. инфляция. Это потому, что ваш платеж остается фиксированным на срок кредита, а это означает, что ваши платежи не подвержены непосредственному влиянию инфляции.

В свою очередь, арендная плата и расходы растут, но ваш платеж остается фиксированным, поэтому большая часть денежного потока идет в ваш карман. С другой стороны, деньги, которые вы возвращаете банку, со временем продолжают обесцениваться.

Но давайте углубимся в то, что такое инфляция и как на нее, скорее всего, отреагируют рынки.

Процентные ставки и инфляция

Одной из наиболее фундаментальных экономических взаимосвязей является взаимосвязь между процентными ставками и инфляцией. Эта связь имеет интуитивный смысл. Допустим, вы собирались одолжить кому-то деньги, а уровень инфляции составил 3% за весь срок кредита. В этом случае вам нужно будет получить процентную ставку не менее 3% только для безубыточности с точки зрения покупательной способности. Но безубыточность – это не главное. В этой ситуации вам нужно будет получить уровень инфляции плюс уровень реальной прибыли. Иначе какой смысл вкладывать?

На приведенном выше графике показан рост ИПЦ вместе с процентной ставкой по 10-летним казначейским облигациям. Из этого графика видно, что процентные ставки обычно растут по мере роста инфляции. И наоборот, процентные ставки обычно падают по мере резкого падения инфляции.

Хотя вполне возможно, что ФРС сможет удерживать длинный конец кривой процентной ставки, я бы не стал на это ставить. Если мы получим действительно непреходящую, долгосрочную инфляцию, направление процентных ставок, вероятно, будет расти.

Теперь давайте подумаем о последствиях более высоких процентных ставок. Те из вас, у кого есть работающая модель недвижимости, должны открыть ее и посмотреть на последнюю сделку, на которую вы сделали ставку. Теперь поднимите процентную ставку в модели на 2%.

Что случилось с возвратами? Насколько меньше вам пришлось бы платить, чтобы получать те же доходы, что и раньше?

Теперь распространите эту концепцию на весь рынок. Покупатели просто не смогут платить сегодняшние оценки, если процентные ставки значительно вырастут.

Давайте продвинем эту логику дальше. Если ставки капитализации растут, а процентные ставки растут, что происходит с инвесторами, желающими рефинансировать? Что ж, коэффициенты DSCR сложнее достичь. Поступления по кредиту ограничены LTV при более высоких ставках капитализации.

Инвесторы, которые берут на себя высокое кредитное плечо, могут затем обнаружить, что они не могут рефинансировать, что приведет к дальнейшему давлению со стороны продавцов на рынках на относительной основе.

Продолжительность и инфляция

Многие специалисты по недвижимости не задумываются о концепции продолжительности, и я их не виню. Это скучная теория инвестиционного портфеля, которая обычно ассоциируется с облигациями, но фактически каждый актив имеет срок действия.

Вы можете думать о продолжительности как о количестве времени, которое требуется, чтобы вернуть свои деньги. Это немного сложнее, но для наших целей мы определим это сегодня.

Так, например, 30-летняя облигация с низким процентом будет иметь очень большую продолжительность. С другой стороны, 30-дневная облигация будет иметь более короткую продолжительность.

Почему вас это должно волновать? Инфляция вредит долгосрочным активам гораздо сильнее, чем краткосрочным активам.

Если у меня есть 30-дневная облигация, вопрос о том, высока инфляция или нет, не имеет значения, потому что я верну свои деньги через 30 дней, и поэтому они по-прежнему сохранят большую часть своей покупательной способности.

С другой стороны, если у меня есть 30-летний облигации, я должен долго ждать, пока мой денежный поток вернется ко мне. Если инфляция высока, чем дольше я буду ждать своего возвращения, тем большую ценность потеряет мой будущий денежный поток.

Если я ожидаю очень низкую инфляцию, я могу купить долгосрочный актив с относительно низкой доходностью. Но если инфляционные ожидания вырастут, я не могу предложить такую ​​же цену за актив. Мне нужно получить более низкую цену и более высокий доход сегодня чтобы компенсировать покупательную способность, которую я теряю, годами ожидая, пока мой денежный поток вернется.

Но какое это имеет отношение к недвижимости?

Что ж, «продолжительность» типичного объекта недвижимости такова, как никогда раньше. При кепке 10%, при условии отсутствия кредитного плеча и добавленной стоимости, вы вернете свои деньги через денежный поток примерно через 10 лет. При кепке 4% продолжительность составляет 25 лет.

Основываясь на том, что мы знаем об инфляции и долгосрочных активах, каково вероятное влияние на ставки капитализации, если рынок будет считать, что высокая инфляция сохранится надолго? Я думаю, что предвзятость будет заключаться в более высоких ставках капитализации и более низких оценках недвижимости.

Поэтому в следующий раз, когда вы прочитаете или услышите о том, почему инвестирование в недвижимость является лучшим местом для сосредоточения внимания во время высокой инфляции, вспомните вышеизложенные идеи.

После Процентные ставки и предельные ставки были скорректированы, чтобы отразить новую норму, недвижимость может работать очень хорошо по всем причинам, которые вы, несомненно, слышали много раз. Но по сегодняшним оценкам инвесторы могут попасть в беду, думая, что недвижимость спасет их от инфляционного монстра.

Миф № 2: Высокая инфляция никуда не денется

Видишь, что я там сделал?

Я не думаю, что инфляция является долгосрочной проблемой. Я думаю, что хорошим знаком для пика ускоряющейся инфляции стало то, что J-Pow в ФРС «отменил» слово «временный». Эти парни всегда отстают. К середине 2022 года неприятно высокая инфляция, вероятно, перестанет быть частью основного диалога.

Вот логика в этом вопросе: ни один из долгосрочных экономических показателей не изменился в пользу более высокой инфляции. Во всяком случае, фундаментальные показатели ухудшились и указывают на более слабый рост ВВП и дезинфляцию.

Конечно, когда правительство занимает много денег и дает их всем и каждому, у кого есть пульс, цены будут расти. Это было особенно верно, поскольку цепочки поставок были перегружены из-за закрытия и мер безопасности во время пандемии.

Но что вызывает устойчивую инфляцию, которая длится много лет?

Что ж, у вас либо есть участники рынка, которые теряют веру в валюту из-за высокого дефицита, из-за чего кажется невозможным погасить задолженность без печатания денег, либо у вас есть устойчивый экономический спрос, который превышает способность поставлять товары и услуги. потребовал.

Возьмем их по одному:

Печать денег не вызовет инфляции — по крайней мере, в ИПЦ

Доллар силен по отношению к другим валютам, и, хотите верьте, хотите нет, США находятся в самом сильном положении по сравнению практически со всеми крупными экономиками мира.

Когда ФРС покупает облигации и «печатает» деньги, на самом деле они изымают из обращения одно государственное обязательство — облигацию — и заменяют его нулевым сроком действия и нулевой процентной ставкой, например банкнотой федерального резерва, банковским депозитом. , или банковский резерв, в зависимости от того, кто продал.

Пенсионные фонды, страховые компании и иностранные правительства, которые продали облигации, не собираются покупать Cheerios и посудомоечные машины. Они собираются купить еще одну ценную бумагу, чтобы хранить свои сбережения. Вот почему у нас был значительный рост стоимости акций, облигаций, недвижимости и т. д., но очень низкий рост ИПЦ.

Без радикальных изменений в количественном смягчении или печати ФРС напрямую потребителям, программы количественного смягчения ФРС, вероятно, окажут такое же влияние на индекс потребительских цен, как и в последнее десятилетие, то есть не сильно. Инфляция будет по-прежнему отражаться в ценах на активы, которые не учитываются в ИПЦ.

Экономика слишком слаба для инфляции

Последний инфляционный бум у нас был в 1970-х годах. Это был период очень низкого государственного долга и очень сильной демографии. Пик Бумер родился в 1953 году, в 1971 году ему исполнилось 18 лет.

В этот момент движущей силой инфляции стала массовая волна образования новых домохозяйств и новых семей. Когда вы молоды и создаете семью, вы несколько нечувствительны к колебаниям цен из-за нужды. Вы не можете ждать, пока цены упадут, чтобы купить дом, посудомоечную машину, подгузники или зубную пасту. Вы покупаете их — и берете взаймы для них — потому что они вам нужны прямо сейчас.

Однако в настоящее время мы сталкиваемся с противоположной ситуацией. Стареющее население не тратит агрессивно, а уровень рождаемости чрезвычайно низок. Население трудоспособного возраста сократилось.

Есть также веские доказательства того, что высокий государственный долг приводит к более слабому экономическому росту, и у нас есть множество таких доказательств:

Меньше работников — меньше спрос:

Поп для рабочего возраста

Будущий рост населения не предвидится:

плодородие

Я люблю поколение, которое было до меня, но растущая доля менее продуктивного населения в сочетании с чистыми «берущими» из системы ложится бременем на сокращающуюся базу населения. Они должны обеспечивать себя, свои семьи и вносить налоговые поступления, необходимые для выплаты пособий предыдущим поколениям.

Это означает, что сегодня меньше доходов, которые можно потратить.

65 и выше

Уровень долга составляет 122% ВВП, что значительно превышает порог в 90%, что, как правило, приводит к значительному снижению экономического роста.

Последние мысли

Когда мы собираем всю эту информацию вместе, мы видим, что наиболее вероятным долгосрочным результатом, который, безусловно, будет иметь циклические приступы и старты в более короткие сроки, будет медленно растущая, менее продуктивная экономика с низкой инфляцией и низкими процентными ставками.

Хотя это звучит как облом, и во многом так оно и есть, это также действительно достойные условия для недвижимости. Поскольку процентные ставки остаются низкими, капитал ищет дом, а недвижимость представляет собой стабильную, приносящую денежные потоки альтернативу высокорисковым и более спекулятивным инвестициям, недвижимость может процветать в этих условиях. В любом случае, это исключает рецессию, которая, безусловно, на столе.

Таким образом, те, кто надеется увидеть рост инфляции, чтобы помочь своим портфелям недвижимости, должны быть осторожны в своих желаниях.

Leave a Comment