Думаете, нас ждет крах рынка жилья? Такое мышление помешает вам делать разумные инвестиции.

Вы хотите инвестировать в свою первую или следующую недвижимость, но задаетесь вопросом, стоит ли вам ждать «краха», прежде чем прыгать? Если да, то вы не одиноки. Я разговаривал с бесчисленным количеством людей — от опытных инвесторов до моих личных друзей и родственников, которые просто ищут основное место жительства — и все они задавались вопросом, следует ли им покупать сейчас или «ждать краха».

Это естественный вопрос. Никто не хочет покупать в разгар рынка только для того, чтобы увидеть снижение стоимости недвижимости в течение нескольких лет. Однако этот вопрос также демонстрирует фундаментальное непонимание нормальных циклов на рынке жилья. На самом деле рынок жилья не «падает» регулярно, и вера в то, что это происходит, мешает людям принимать разумные инвестиционные решения.

На мой взгляд, в основе этого страха перед крахом лежит травма, полученная во время Великой рецессии и жилищного коллапса в конце 2000-х годов. Я называю это «травмой на рынке жилья» — не для того, чтобы высмеять ее, а скорее для того, чтобы дать название тому, что испытали многие.

Как обычные экономические спады влияют на наши инвестиционные решения

Я получил степень бакалавра весной 2009 года, что в то время было худшим рынком труда, который мы видели со времен Великой депрессии. (К сожалению, я думаю, что класс 2020 года теперь удерживает этот прискорбный рекорд.) И события, произошедшие из-за Великой рецессии, значительно повлияли на мои финансовые перспективы и принятие решений.

В тот момент мне было очень трудно найти работу и содержать себя после окончания колледжа. Таким образом, этот опыт сформировал решения о работе, которую я взял, а также мое решение получить ученую степень, чтобы гарантировать, что я буду трудоустроен. И это также напрямую повлияло на мое решение начать инвестировать в недвижимость в молодом возрасте, что было сделано для получения нескольких источников дохода.

И эти типы экономических событий повлияли не только на меня. Они повлияли на то, как мы все принимать решения о деньгах и инвестициях.

Например, в конце 2000-х люди в Соединенных Штатах наблюдали, как цены на жилье упали почти на 20%, а миллионы людей потеряли работу и дома. Таким образом, неудивительно, что мы как нация потеряли веру в рынок жилья. То, что произошло во время Великой рецессии, было исторически плохим, и люди по праву хотят понимать риски, связанные с владением недвижимостью и инвестициями в недвижимость.

Для этого обратимся к истории рынка жилья и поместим события конца 2000-х в контекст.

Если мы посмотрим на медианную цену на жилье в США с начала 1960-х годов, вы увидите, что рынок жилья не падает регулярно. На самом деле, он только один раз сломался. (Обратите внимание, что я определяю крах как падение активов более чем на 10%).

Примечание. Этот график не скорректирован с учетом инфляции. Если вы хотите проверить цены на жилье с поправкой на инфляцию, вам следует зайти в блог. Не бросайте свою повседневную работу. Это не так, потому что цены действительно снижаются, и их стоит проверять, и в течение более длительных периодов времени с поправкой на инфляцию. Я предпочитаю смотреть на номинальные цены («номинальные» просто означает «без поправки на инфляцию»), потому что именно так большинство людей привыкли смотреть на цены на жилье, доходность акций, доход и почти все остальное.

Помимо того, что произошло в конце 2000-х, есть два продолжительных периода вялого или отрицательного роста:

  • В начале 1990-х годов цены на жилье в США в номинальном выражении упали примерно на 8%, но восстановили половину потерь в течение одного квартала, а цены вернулись к прежним максимумам примерно через два года.
  • В конце 2017 года цены оставались неизменными или снижались, и это продолжалось в течение нескольких лет, с первоначальным падением на 5-7% по стране, за которым последовал период неизменности, который длился около 3 лет, прежде чем цены восстановились.

Такие периоды стабильного или отрицательного роста я бы назвал нормальными рыночными циклами. Вещи не могут всегда идти вверх. Даже в здоровой экономике цены будут выравниваться или снижаться в периоды между экономическими подъемами.

А как же крах 2007 года?

С другой стороны, то, что произошло в 2007 году, было совершенно другим зверем. Начиная с первого квартала 2007 года, произошел настоящий сбой. Цены на жилье упали на 19% по всей стране, прежде чем достигли дна в начале 2009 года. Чтобы цены восстановились, потребуется до 2013 года, целых шесть лет спустя.

С исторической точки зрения то, что произошло в 2007 году, было первым. Это был настоящий крах, сопровождаемый исторической рецессией — и вообще это был просто бардак. Но это было ужасно, и вполне естественно, что многие люди в США обеспокоены тем, что это может повториться.

Но только потому, что последнее сокращение было исторически массовым, не означает, что следующее будет таким же. На самом деле маловероятно, что следующий период спада на рынке жилья приблизится к тому, что произошло в 2007 году.

Могло ли это случиться? Да. Безусловно, существует риск того, что рынок жилья снова рухнет, но это маловероятно, если исходить из фундаментальных показателей рынка жилья.

Я много писал об этом в предыдущих сообщениях, но давайте рассмотрим.

Обвал 2007 года был вызван рядом факторов, но два из них напрямую связаны с рынком жилья: спекулятивные покупки и строительство и очень мягкие кредитные стандарты. Это два условия, которых сегодня нет.

Новое строительство в 2007 г. по сравнению с Теперь

Начнем с рассмотрения новостроек в США.

Как было хорошо задокументировано, строительство в США изо всех сил пыталось оправиться от Великой рецессии. Прошло почти десятилетие, а темпы строительства лишь недавно достигли уровня конца 1990-х — начала 2000-х годов.

w9T v1qjxlvWbOtLqAl4WqBhkd WtqU9kilYLOLkQK FTU28hCTI 1 rkZOeB48rwDkySNqrNX4gkSlJLUJ5SRgL6sVd vn2iRB04xsFRc

На самом деле, большинство экспертов, таких как Национальная ассоциация риелторов и Freddie Mac, считают, что это привело к исторической нехватке предложения от 4 до 7 миллионов домов в США.

Я считаю, что это то, за чем нужно следить, поскольку количество строительных работ продолжает расти. Тем не менее, я не думаю, что мы находимся в той точке, где существует огромный риск чрезмерного развития (по крайней мере, в национальном масштабе некоторые отдельные рынки могут стать чрезмерно развитыми).

Кредитные стандарты в 2007 г. по сравнению с 2007 г. Теперь

Во-вторых, кредитные стандарты сейчас другие, чем в 2007 году. После принятия закона Додда-Франка стандарты ипотеки были значительно ужесточены. Первый набор данных, которому я хотел бы следовать, — это Mortgage Origins by Credit Score.

Видите эти темно-синие столбцы с 2003 по 2009 год в нижней части графика ниже? Это субстандартные ипотечные кредиты. Обратите внимание, что они почти полностью исчезли, и их заменили ипотечные кредиты, которые берут люди с кредитным рейтингом выше 760.

PqwH5qTzjHCyArUk94xwt23j rI8zGPoEo8TZI0gBedF8UKfr9xSOHFFTk9Fu5gkX22RUXZiHnvzAHqfMfbW86gDugAUUtUl QBmEm9fQLIBxgTkyjjcnjt0vk2fp

Есть много других данных, подтверждающих это. Все, что вам нужно сделать, это найти индекс доступности ипотечных кредитов или отношение доходов от выбытия к обслуживанию долга, чтобы найти его.

Эти данные показывают, что сегодня американцы имеют гораздо больше возможностей обслуживать свой долг, даже при росте цен на жилье, чем в конце 2000-х годов.

По этим и другим причинам — сильному демографическому спросу, относительно низким процентным ставкам и волатильности других классов активов, и это лишь некоторые из них — я считаю, что наиболее вероятным результатом следующего периода спада на рынке жилья будет гораздо менее серьезный и более короткий период. -дожил до краха 2007 года.

Другими словами, несмотря на то, что спад рано или поздно наступит, он уже не будет столь значительным, как тогда.

Другие факторы, которые следует учитывать в отношении текущего рынка жилья

Вот еще несколько вещей, которые следует учитывать:

  1. Хотя я лично считаю, что мы увидим рост цен как минимум до конца 2022 года, в ближайшие годы рынок жилья снизится или стабилизируется. Это нормально — и этого следовало ожидать. И когда это произойдет, пожалуйста, не позволяйте людям, которые предсказывали крах с 2014 года, утверждать, что они были правы.
  2. Очень сложно засечь рынок. Многие видные инвесторы годами называли крах, и все они были неправы. Я не думаю, что рынок снизится в 2022 году, но я вполне могу ошибаться. Рассчитать время рынков сложно, и я не рекомендую пытаться.
  3. Если найдете хорошую сделку прямо сейчас, берите! Рынок может подняться еще на 15%, прежде чем упасть на 15%. Или он может снизиться завтра. Мы просто не знаем! В такие времена важно сосредоточиться на персонализированных критериях сделки и оставаться дисциплинированным. Но если вы найдете сделку, которая соответствует вашей долгосрочной стратегии и финансовым целям, берите ее и не оглядывайтесь назад. Но, как всегда, убедитесь, что у вас есть ликвидность, чтобы покрыть все расходы (а затем и некоторые), чтобы вам никогда не пришлось продавать на дне рынка.
  4. Наконец, не паникуйте, если что-то пойдет не так. Худшее время для покупки недвижимости в истории США было, вероятно, в начале 2007 года. Но даже если бы вы купили дом по средней цене в январе 2007 года и продержались бы до сегодняшнего дня, ваша недвижимость в среднем росла бы в среднем за год. ставка (CAGR) почти 5% за последние 15 лет. Не хоум-ран, но это покупка в самый неподходящий момент. Если вы добавите примерно 5% CAGR, которые вы получите от выплаты кредита за это время, вы получите 10% годовой доход, и это без учета налоговых льгот или каких-либо денежных потоков! Если бы вы держались, то вышло бы совсем не так уж плохо.
Сделай невозможное 3D 2 1

Измените свое мышление и сделайте невозможное реальностью.

Жизнь просто ждет, чтобы дать вам все, что вы заслуживаете и желаете — вам просто нужно изменить свое мышление, чтобы достичь этого.

Последние мысли

Если вы хотите заняться инвестициями в недвижимость, не зацикливайтесь на травме 2007 года. Да, цены на жилье снова упадут, и когда это произойдет, будет трудно. Но никто, включая меня, не знает, когда это произойдет. Так что не пытайтесь рассчитать время рынка. Я знаю, что в ближайшие годы рынок упадет, и я все равно собираюсь купить сейчас, потому что ипотека под 3,5% по-прежнему является невероятной возможностью.

Определите для себя, что такое хорошая сделка. Как только вы это сделаете, идите и найдите что-то, что соответствует вашим критериям, купите это и держите это долгое время.

Leave a Comment