Доступность рынка жилья в США перешагнула тревожный порог

Только за последние пару недель ставки по ипотечным кредитам выросли примерно с 3,1% до более чем 3,5% — это самый высокий уровень за более чем 22 месяца.

Тот факт, что ставки по ипотечным кредитам начинают расти, не должен вызывать удивления. В конце концов, ФРС недавно дала понять, что повысит ставки от двух до четырех раз в 2022 году. И доходность облигаций и ставки по ипотечным кредитам, вероятно, последуют этому примеру.

Удивительно, однако, как быстро росли ставки. Похоже, что рынок начинает рассчитывать будущие повышения ставок задолго до того, как они произойдут. И в результате доступность жилья — которая, как мне кажется, является одним из двух самых важных показателей, за которыми нужно следить в 2022 году, — сильно страдает.

Как доступность рынка жилья влияет на покупателей жилья

Доступность рынка жилья — это показатель, который измеряет способность среднего покупателя жилья позволить себе средний дом в США. Этот показатель можно измерить несколькими различными способами, но обычно он состоит из трех основных компонентов:

  1. Средняя цена дома
  2. Процентные ставки
  3. Средний доход

Медианный доход и процентные ставки являются важными показателями при измерении доступности, поскольку они помогают оценить, сколько покупатель жилья заплатит за средний дом, предполагая, что он использует по крайней мере какой-либо тип финансирования для своей покупки. А поскольку финансирование предполагает выплату процентов по деньгам, которые вы занимаете, когда процентные ставки и цены на жилье растут, доступность снижается.

Чтобы полностью понять доступность, вам также необходимо принять во внимание средний доход в США, поскольку он определяет, могут ли покупатели жилья разумно позволить себе реальную цену покупки дома. Когда доход растет, доступность улучшается.

Сейчас растут все три компонента. Мы все знаем, что средняя цена дома выросла более чем на 15% по сравнению с прошлым годом, а это означает, что дома стали менее доступными.

И, как я упоминал в начале этой статьи, процентные ставки выросли на 45 базисных пунктов за последние несколько недель. К счастью, заработная плата в США тоже, но этого недостаточно, чтобы нейтрализовать растущее влияние роста цен на жилье и процентных ставок.

Одним из основных способов измерения доступности является индекс доступности жилья при первом посещении Национальной ассоциации риэлторов. И только на прошлой неделе этот индекс упал ниже 100, что означает, что он опустился ниже значительного порога.

«Это означает, что покупатели жилья со средним доходом, впервые покупающие жилье, не имеют достаточного дохода, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита на стартовый дом по средней цене. В частности, средний семейный доход арендаторов в возрастной группе от 25 до 44 лет составляет около 57 000 долларов США, в то время как приемлемый доход для стартового дома составляет 62 000 долларов США», — сказала Надя Евангелоу, старший экономист NAR и директор по прогнозированию.

Это то, что я имею в виду, когда говорю, что рынок жилья вступает в ненадежную территорию, когда речь идет о доступности. Поскольку ставки выросли за последние несколько недель, средний покупатель дома, впервые отвечающий требованиям, больше не может получить кредит, необходимый для покупки дома по средней цене.

Что означают эти новые данные для рынка жилья в целом?

Я не хочу быть паникером, потому что не думаю, что крах неизбежен. Тем не менее, я считаю, что эти данные представляют собой важный сдвиг в динамике рынка жилья. Поскольку доступность снижается, вполне вероятно, что спрос пострадает.

И когда спрос падает, цены тоже могут. Однако, чтобы было ясно, это не обязательно произойдет. На рынке жилья все не так просто.

Здесь следует учитывать еще несколько факторов. Для начинающих, Этот анализ предназначен только для покупателей жилья впервые и для домов по средней цене. Это не учитывает активность инвесторов, повторных покупателей или покупателей вторичного жилья.

И спрос на самом деле вырос в последние недели. По данным Ассоциации ипотечных банкиров, сейчас люди обращаются за большим количеством ипотечных кредитов, чем даже за несколько недель до этого. Это имеет смысл, поскольку покупатели жилья стремятся зафиксировать ставки, прежде чем они вырастут еще больше.

Тем не менее, неясно, как долго страх перед ставками будет на самом деле поддерживать рост спроса или какими будут ставки, когда они достигнут точки, когда спрос упадет. Но, как мы все знаем, запасы на этом рынке жилья сильно ограничены, поэтому может произойти значительное падение спроса, прежде чем рост цен замедлится или начнет падать.

Для меня то, что произойдет дальше, зависит от того, насколько быстро будут расти ставки и что произойдет с жилым фондом. Если ставки будут расти быстро, это значительно охладит рынок жилья. И это может даже привести к падению цен, особенно если уровень запасов начнет расти.

Если ставки растут медленно, рынок, скорее всего, приспособится к их росту. Таким образом, цены на жилье могут продолжать расти, хотя, вероятно, и более медленными темпами.

руководство по анализу рынка

Как анализировать рынки недвижимости

Планируете ли вы сдать дом или купить недвижимость, точный анализ рынка недвижимости является ключом к вашему успеху. Если все это звучит ошеломляюще, не бойтесь. В этом руководстве объясняется, как именно проводить анализ рынка, который поможет вам решить, соответствует ли конкретная недвижимость вашим инвестиционным целям.

Другие вопросы, которые следует учитывать на текущем рынке жилья

Самый большой вопрос, который у меня есть, заключается в следующем: каковы сейчас цены на ипотечном рынке? Ожидает ли рынок три повышения ставок ФРС в этом году и, соответственно, оценивает текущие ипотечные кредиты? Или мы увидим скачки ставок по ипотечным кредитам каждый раз, когда ФРС действительно их повысит, что будет вдобавок к недавним повышениям?

Хотя это только мое мнение, я не думаю, что динамика рынка жилья сильно изменится в ближайшие месяцы. Спрос по-прежнему высок, предложение по-прежнему невероятно низкое, и цены, вероятно, продолжат расти. Но этот анализ NAR может быть опережающим индикатором падения спроса в не столь отдаленном будущем.

В конечном счете, то, что произойдет во второй половине 2022 года, для меня скорее вопрос рынка. Моя оценка прямо сейчас такова, что похолодание упадет в годовом исчислении до 2–7% к концу года.

Тем не менее, я все еще ищу, чтобы купить. Почему? Из-за этого:

12xlr8Le 7qQEiZvxIVYGuW82bGMKB4Ypi3wpfDBpKR5L qZPwd

Заключительные мысли о текущих тенденциях доступности рынка жилья

Да, процентные ставки растут — и да, мы больше не наблюдаем рекордно низкие уровни. Это окажет понижательное давление на цены на жилье. Но даже при 3,5% ставки по ипотечным кредитам по-прежнему невероятно низки в историческом контексте.

И, несмотря на рост ставок и значительную экономическую неопределенность, единственное, в чем я абсолютно уверен, это то, что я буду очень доволен процентной ставкой 3,5% через 10, 20 или даже 30 лет.

Это, конечно, только мое прочтение данных и экономического климата в его нынешнем виде. Вещи быстро меняются, и я буду постоянно обновлять свой прогноз в ближайшие месяцы. Когда я это сделаю, я обязательно поделюсь своими мыслями со всеми вами, особенно когда мы получим больше экономических данных, которые помогут нам принять инвестиционные решения.

Leave a Comment