Грозное предупреждение для инвесторов в недвижимость: не доверяйте рынку!

Вопрос: Вы доверяете?Магазин” для вашей прибыли от недвижимости?

А: Те, кто доверяет»Магазин” находятся во власти рынка.

Я думаю, это глупость. Надеюсь, многие из вас согласны.

Вот о чем я…

Сфера синдикации недвижимости наводнена новыми операторами, демонстрирующими своим инвесторам ослепительную прибыль. Прибыль, которая поразила бы инвесторов от Уолл-стрит до Мейн-стрит.

И эти синдикаторы также получают огромные прибыли. Я знаю многих операторов, которые учились в старших классах во время Великого финансового кризиса и всего несколько лет назад работали по программе W-2, которые присоединились к клубу мультимиллионеров в нынешней погоне за богатством.

Но это пугает меня до смерти.

Видишь ли, тот самый “Рынок” то, что сделало их и их инвесторов богатыми, могло также разрушить их. Улицы истории усеяны такими последствиями.

Вот как это выглядит в мире недвижимости…

Стоимость объекта коммерческой недвижимости зависит от двух переменных:

  1. Максимальная ставка
  2. Чистый операционный доход

Стоимость = Чистая операционная прибыль ÷ Ставка капитализации

Если эта формула незнакома, прочтите этот пост.

Ставка капитализации — это рыночная оценка стоимости актива. Он основан на процентной ставке, премии за риск, привлекательности этого типа активов, местоположении и многом другом. Факторы, не зависящие от оператора.

И, конечно же, чистая операционная прибыль — это валовая операционная прибыль за вычетом расходов. И это во многом зависит от оператора.

Как вы понимаете, опытный оператор ориентируется на последнее. Они видят внутреннюю ценность, скрытую в активе. Они приобретают актив и творят чудеса. Они используют свою команду и технологии для увеличения доходов и создания ценности для инвесторов.

Опытные синдикаторы не рассчитывают, что «Рынок» сделает тяжелую работу.

(Если рынок сотрудничает, их инвесторы получают двойной выигрыш. Но их «надежда», как мы увидим, кроется в другом.)

Но синдикаторы-новички доверяют рынку всю тяжелую работу. Они надеются, что различные обстоятельства идеально сложатся для получения прибыли. Такие факторы, как:

  • Постоянное сжатие предельных ставок
  • Постоянные низкие процентные ставки
  • Отмена моратория на выселение и другие последствия пандемии
  • Продолжающийся рост инфляции

Уберите один или два из этих факторов, и их карточный домик рухнет. Потому что деревья не растут до неба. И надеяться не является надежной инвестиционной стратегией.

Новички доверяют неконтролируемому рынку свою прибыль.

Профессионалы тоже доверяют рынку. Они доверяют рынку ниже их прибыль.

Опытный профессионал предполагать неконтролируемый рынок снизит стоимость их собственности. Вместо этого профессионалы сосредотачиваются на более контролируемом процессе приобретения и чистой операционной прибыли.

Они доверяют своим талантам, команде и технологиям создание прибыли на любом рынке. И они планируют удерживать активы во время рыночных взлетов и падений, чтобы предоставить инвесторам более стабильный и предсказуемый источник истинного богатства.

Глупость Уоррена Баффета?

Вы помните технологический пузырь конца 90-х? Инвесторы заработали миллиарды на этом скачке стоимости технологий. Я вижу некоторое сходство между тем, что происходит сегодня, хотя тогда эксцессы были еще более крайними.

Баффет, казалось, потерял связь. Он и его инвесторы в Berkshire Hathaway упустили колоссальную прибыль, поскольку пузырь доткомов раздулся до ошеломляющих высот.

Баффету было только под 60, но его называли старческим. Во время его ежегодного ретрита миллиардеров в Сан-Вэлли, штат Айдахо, его коллеги задавались вопросом, не потерял ли он контакт.

Баффет обратился к группе, заверив их, что хорошо знает разницу между инвестированием и спекуляцией. Он был счастлив остаться на курсе, который так хорошо служил ему на протяжении многих десятилетий.

В своем письме акционерам от 2000 года Баффет заявил следующее:

«Бесстыдно продавая кусты без птиц, промоутеры в последние годы переместили миллиарды долларов из карманов публики в свои кошельки (а также в кошельки своих друзей и коллег)… Спекуляция наиболее опасна, когда она выглядит самой легкой».

Конечно, мы все знаем, что произошло. Пузырь лопнул… и Баффет снова стал героем.

Посмотрите на этот график, показывающий рост и падение NASDAQ.

Википедия описала это так:

пузырь доткомовтакже известный как бум доткомов, технический пузырьи Интернет-пузырьбыл пузырем на фондовом рынке, вызванным чрезмерной спекуляцией компаний, связанных с Интернетом, в конце 1990-х годов, в период массового роста использования и внедрения Интернета.

В период с 1995 г. до своего пика в марте 2000 г. индекс фондового рынка Nasdaq Composite вырос на 400%, но к октябрю 2002 г. упал на 78% по сравнению со своим пиком, потеряв все свои достижения во время пузыря.

Во время краха многие компании, занимающиеся онлайн-покупками, такие как Pets.com, Webvan и Boo.com, а также несколько коммуникационных компаний, таких как Worldcom, NorthPoint Communications и Global Crossing, потерпели крах и закрылись. Некоторые выжившие компании, такие как Amazon.com и Qualcomm, потеряли значительную часть своей рыночной капитализации, при этом только Cisco Systems потеряла 86% стоимости своих акций.

накопление прибыли 3d 1 1

Самостоятельное хранение может быть центром прибыли!

Вы устали переплачивать за одно- и многоквартирные дома на перегретом рынке? Инвестиции в самостоятельные склады — это упускаемая из виду альтернатива, которая может ускорить ваш доход и приумножить ваше богатство.

Так ты хочешь сказать, что мы в пузыре, Пол? И чему мы можем научиться у г. Баффет?

Я не говорю, что мы в пузыре.

Но я говорю, что нам нужно учиться у г. Баффет здесь. Баффета не заботила цена NASDAQ или миллиарды, которые его приятели зарабатывали на спекуляциях. Его не заботило, что его портфель годами отставал от рынка или что люди называли его маразматиком.

Баффет заботился о надежных основах инвестирования. Он заботился о том же, что и с тех пор, как в середине 60-х приобрел Berkshire Hathaway.

Его целью было инвестировать в недооцененные компании с устойчивым бизнесом и продуктами, управляемыми компетентными управленческими командами. Это не изменилось, потому что изменился рынок.

Баффет не полагался на РЫНОК, чтобы сказать ему, как и куда инвестировать.

И я не думаю, что мы должны также.

Мы можем рассчитывать на рынок в одном: быть рынком. Так же, как ветер дует, куда хочет. Это не в нашей власти.

Хорошие моряки добираются до места назначения в любую погоду. Они не зависят ни от ветра, ни от волн, ни от температуры.

Десяток рекомендаций для инвесторов, которые поверили этому посту

Если вы синдикатор…

Не переплата за имущество.

Не рассчитывать на рынке, чтобы получить прибыль.

Не верьте, что «на этот раз все по-другому».

Не рассчитывать на то, что следующее десятилетие будет похоже на последнее.

Не переусердствуйте с верой в то, что вы можете быть таким же, как последний парень, который сделал это, и повторить их успех.

Если вы хотите спекулировать, делайте это своими деньгами. Не втяните инвесторов и назовите эту спекуляцию инвестицией.

Если вы пассивный инвестор…

Не инвестируйте с любым синдикатором, пока не убедитесь, что он не спекулянт.

Не положите все яйца в одну корзину. Диверсифицировать.

Не качели для заборов. Тише едешь – дальше будешь.

Не инвестировать до тщательной проверки синдикатора и возможности.

Не инвестировать в перегретые сделки с перегретыми классами активов на перегретых рынках. (Помните, надеяться не является надежной инвестиционной стратегией.)

Не доверяйте рынку для получения вашей прибыли. Делать доверьтесь отличному оператору с отличным послужным списком, опытной командой и проверенными процессами.

Последние мысли

Можно доверять рынку как инвестору в коммерческую или жилую недвижимость или в любой другой тип активов. Вы слышали о великом голландском пузыре тюльпанов с 1634 по 1637 год?

Доверие к своим навыкам приобретения и эксплуатации сослужит вам хорошую службу на любом рынке. Но, пожалуйста, не рассчитывайте на то, что рынок сделает всю тяжелую работу за вас.

BiggerPockets существует, чтобы помочь вам расширить свои аналитические возможности и принимать мудрые инвестиционные решения, чтобы вам не приходилось полагаться на непредсказуемый рынок. Это включает в себя укрепление ваших навыков навигации по хорошим и плохим рынкам, а также подключение вас к отличным инвестиционным менеджерам и возможностям. Этот пост помог вам прояснить эти вопросы?

Leave a Comment