Вы играете, чтобы проиграть?

Вы играли в музыкальные стулья в детстве?

Я играл в воскресной школе и не думаю, что когда-либо выигрывал. Было больно, но сейчас я в порядке.

Для неосведомленных игра началась с круга стульев, обращенных наружу. Дети маршируют вокруг ринга, чтобы выстроить музыку в очередь, в то время как учительница хитро ухмыляется, ее скрытая рука держится за руку проигрывателя (около 1970 г.), чтобы остановить музыку в любой момент. Когда музыка останавливается, все дети садятся на ближайшие стулья.

Но была одна проблема. Всегда на один стул меньше, чем у ребенка, а это означало, что кого-то нужно было исключить из игры. С одним игроком меньше, следующий раунд также начался с одним стулом меньше. Это повторялось до тех пор, пока не выявлялся окончательный победитель — обычно агрессивный, напористый хулиган, который мне никогда не нравился.

Урок музыкальных стульев состоит в том, что есть несколько путей к проигрышу. Обычно мы говорим о множестве путей к победе, но в данном случае речь идет о поражении.

Вы можете увидеть, к чему я клоню, и спросить: «Почему Пол такой негативный? Он казался хорошим парнем на видео».

Почему ты такой серьезный?

Этот пост еще одно предупреждение о сумасшествии на сегодняшнем рынке недвижимости. Мы наблюдаем скачок цен на активы и связанный с этим риск. Есть много способов проиграть на этом рынке и меньше способов выиграть, чем я видел до 2008 года.

Я дам вам знать, почему я думаю, что риск настолько высок. Тогда я расскажу вам несколько историй, подтверждающих мою точку зрения. Затем закончу мыслью о том, как выиграть на этом рынке или на любом рынке. И нет, это не сидя в стороне.

Почему мир недвижимости сейчас так рискован?

Это довольно просто. Платя чрезвычайно высокую цену за актив и добавляя связанные с этим транзакционные сборы и издержки трения, вы рассчитываете на будущее, в котором доходы должны быть увеличена намного выше текущих уровней, чтобы обеспечить солидную прибыль инвесторов. Но платить большие деньги означает покупать актив с наименьшим запасом прочности, а значит, и с самой высокой вероятностью неудачи.

Это звучит для меня как лучшее время для продажи актива. Не купить один. (И мы скоро увидим, что именно так поступают многие профессионалы.) Лучшее время для покупки — когда на улицах течет кровь. И это точно не сейчас.

Я рекомендую всем прочитать классическую книгу Говарда Маркса. Овладение рыночным циклом: шансы на вашей стороне. Баффет читает каждое слово, написанное Марксом, так что, возможно, мы тоже сможем чему-то научиться.

Маркс, менеджер необычайно успешной Oaktree Capital, давал интервью репортеру, когда осенью 2008 года на улицах лилась кровь. Он объяснил, что покупает проблемных активов на полмиллиарда в неделю. Сбитый с толку репортер сказал: «Подождите, вы имеете в виду продажу, верно?» Маркс сказал: «Нет! Я покупаю. Если не сейчас, то когда?”

В настоящее время мы находимся в крайней противоположности тому моменту, когда Маркс заложил миллиарды прибыли для себя и своих инвесторов. Думаю, Говард сказал бы: «Нет! Я продаю недвижимость. Если не сейчас, то когда?”

Я понятия не имею, остался ли один стул или три стула в нашей игре про музыкальные стулья. Но я думаю, что разумно вести себя так, как будто он может быть, и музыка может остановиться в любой момент.

Это не значит, что я не покупаю. Моя фирма сейчас инвестирует в недвижимость. Но то, как мы это делаем, сильно отличается от той безумной спешки, которую я наблюдаю.

Три примера безумия рынка

Пример №1: Риск избыточного хранения

Один безымянный друг (назовем его Аарон) недавно рассказал мне о сделке, которую он проиграл. Этот парень занимается самостоятельным хранением. Он был на Подкаст BiggerPockets дважды за последние четыре года, и у него отличный послужной список создания фантастических денежных потоков и богатства для своих инвесторов.

Аарон делал ставки на большой портфель самостоятельных складов. Он потянулся, чтобы получить предложение в размере около 70 миллионов долларов. Это было настолько высоко, насколько позволяла его предусмотрительность. Он проиграл сделку другому синдикатору. Синдикатор, который был гораздо новичком в бизнесе и не переживал лет взлетов и падений, как Аарон. Синдикатор, который является фантастическим промоутером, за которым следуют отличные инвесторы.

Но Аарон не проиграл эту ставку ни на миллион, ни на два. Или даже пять. Сообщается, что победитель торгов заплатил более чем на 20 миллионов долларов больше, чем высокая ставка Аарона.

Подумай об этом. Этот покупатель платит более чем на 30% больше, чем, по мнению профессионала, могло бы получиться. Кроме того, он, вероятно, обременил своих инвесторов долгами примерно на полном уровне стоимости недвижимости (по оценке моего друга в 70 миллионов долларов). Кроме того, он оплачивает все связанные с этим сборы, комиссии и многое другое.

«Больше» в комиссиях за приобретение и других центрах прибыли синдикатора. Судя по тому, что мне сказали, эти сборы составляют не менее 5 миллионов долларов. Эти сборы и расходы накладываются на и без того шаткую ситуацию, которая должна пойти очень, очень хорошо, чтобы спасти ничего не подозревающих инвесторов от разорения.

Надеюсь, инфляция позволит оператору в геометрической прогрессии поднять ставки ради инвесторов. Может быть, и мои опасения могут оказаться ошибочными. Возможно, именно на это и рассчитывает синдикатор. Но мне это кажется предположением. Это не та игра, в которую я больше не хочу играть.

Пример № 2: Сможете ли вы перехитрить крестного отца многодетных семей?

Еще один из моих друзей, пожалуй, самый опытный синдикатор многоквартирных домов, которого я знаю. Настоящий профессионал. За четвертое десятилетие своего пребывания в качестве инвестора в недвижимость он заключил сотни миллионов многоквартирных сделок и более миллиарда долларов других сделок. Мы назовем его Джонни.

Джонни рассказал мне о своей худшей многоквартирной сделке со времен Великой рецессии. Это было грубо. Его опытная команда не смогла поднять арендную плату ни на доллар за почти три года целенаправленного управления. Перспективы прибыли инвесторов были мрачными.

Но никогда не бойся. К Джонни обратился другой синдикатор, который уговорил своего кредитора и, вероятно, невежественных инвесторов купить этот актив на 10 миллионов долларов больше, чем заплатил Джонни.

Опять же, добавляя комиссию за приобретение, комиссию за управление недвижимостью, комиссию кредитора и затраты на закрытие, этот покупатель обременял своих инвесторов огромным бременем.

Я должен спросить: если опытная команда Джонни не смогла получить прибыль от этой сделки, как эта новая, вероятно, менее опытная команда собирается повышать арендную плату и доход? Особенно, когда вы начинаете в яме глубиной более 10 миллионов долларов?

Между прочим, Джонни находится на стадии разворота Говарда Маркса, продавая почти всю свою собственность. Он считает, что процентные ставки растут, а ставки капитализации, вероятно, последуют их примеру, и это лучшее время в истории, чтобы убрать фишки со стола. Если так думает профи профи, разве мы не должны обратить на это внимание?

Я попросил у Джонни разрешения использовать его историю. Он сообщил мне, что эта ситуация повторилась недавно. Он сказал, что продал другую недвижимость, которая едва покрывала ипотеку, примерно под 2%. Покупатель получил бридж-кредит под 5% годовых и заплатил ему примерно на 50% больше, чем он заплатил. Как это работает?

Джонни сказал: «Чтобы было ясно, я не продал, потому что не верю в рынок. У меня было несколько проблемных объектов, и я получил предложения, которые создали для меня прекрасную возможность продать.

И для недвижимости, которая работает хорошо, когда цены растут так быстро, продажа является разумной, потому что она максимизирует внутреннюю норму прибыли (IRR). Холдинг снизит IRR и рентабельность собственного капитала, особенно в условиях роста процентных ставок. Я скажу, что с завышенными ценами сейчас очень сложно найти недвижимость, которая заменит эти активы».

Расширьте свое портфолио с многоквартирным домом

Инвестирование в многоквартирную недвижимость может превратить любого в мультимиллионера, но только если вы правильно ведете свой бизнес! В этом двухтомнике Многоквартирный миллионеравторы Брэндон Тернер и Брайан Мюррей делятся точным планом, который вам нужен, чтобы начать работу с многоквартирной недвижимостью.

Пример №3: Инвестиции в недвижимость в стиле Вегаса

Недавно я услышал об этом третьем примере от друга-застройщика жилых кварталов в церкви. Недавно он построил участок из 36 участков рядом с пляжем в Южной Каролине. Он готовился построить дома площадью 2200 квадратных футов общей стоимостью около 360 тысяч долларов. Прошлым летом дом 2021 года площадью 1600 квадратных футов через дорогу был продан примерно за 450 тысяч долларов, поэтому он планировал респектабельную 20-процентную потенциальную прибыль в размере около 90 тысяч долларов за дом или больше.

Но прошлой осенью он узнал, что тот же самый дом за 450 тысяч долларов через несколько месяцев был перепродан примерно за 660 тысяч долларов. Недавно он узнал, что он предназначен для другой перепродажи в диапазоне 825 тысяч долларов.

Для вас, старожилов, инвестировавших в недвижимость более десяти лет назад: звучит знакомо?

«История никогда не повторяется; в лучшем случае это иногда рифмуется». – Марк Твен

Да, я согласен с тем, что инфляция может утопить рискованное ремесло каждого в золотые берега. Но ты действительно хочешь считать на инфляция, чтобы убедиться, что ваша сделка идет правильно? Чтобы гарантировать, что ваши инвесторы получат прибыль или даже возместят свою основную сумму?

Я не. К счастью, есть более надежный способ получения прибыли.

Инвестирование в стоимость – Стиль недвижимости

Около века назад профессор Колумбийского университета и управляющий фондом Бенджамин Грэм разработал методологию, которую позже назвали стоимостным инвестированием. Его лучший ученик, Уоррен Баффет, вывел практику на новый уровень, создав сотни миллиардов состояний для себя и своих инвесторов.

Суть в том, что Грэм, Баффет и те, кто идет по их стопам, тратят свои усилия на поиск скрытая внутренняя стоимость в активах, в которые они инвестируют. Они ищут и приобретают активы, которые имеют скрытую ценность, невидимую для случайного искателя.

И они держат эти активы, чтобы создать растущий запас прочности. Этот запас прочности является побочным продуктом увеличения прибыли в хорошие времена и, что более важно, позволяет инвесторам благополучно пережить плохие времена.

Это позволяет инвесторам соблюдать первые два правила инвестирования Баффета:

«Первое правило инвестиций — не терять деньги. И второе правило инвестиций — не забывайте о первом правиле». – Уоррен Баффет

Моя компания построила наш инвестиционный тезис вокруг этих принципов. Мы сотрудничаем с операторами коммерческой недвижимости, которые ищут внерыночные сделки со скрытой внутренней ценностью, которую можно извлечь в течение многих лет. У нас постоянно увеличивается запас прочности между чистой операционной прибылью и обслуживанием долга.

Эти операторы еще больше снижают риск, рефинансируя ленивый капитал, чтобы вернуть его инвесторам или реинвестировать в другие сделки по пути. Мы целенаправленно диверсифицируем различные классы активов, операторов, географические регионы, стратегии и свойства.

Да, мы упускаем некоторые кричащие сделки, как в третьем примере (дома на восточном побережье) выше. я смотрел много умные и удачливые любители получить больше прибыли, чем я, переворачивая сделки через месяцы или несколько лет.

Но я не должен полагаться на надежду как на бизнес-стратегию. Мне не нужно:

Мне также не приходится играть на музыкальных стульях со своими средствами и капиталом, доверенным мне инвесторами.

Я лучше сплю по ночам, и мне не нужно злиться на напористого парня, который всегда занимает последний стул. (Интересно, что случилось с этим панком?)

Leave a Comment