Вам нужно начать учиться говорить «нет» возможностям

Для вас, старики, вы помните ту раздражающую рекламу десятилетия назад? Тот, где гнусавый парень сидит перед большим столом, а крупный менеджер по найму отказывает ему?

Большая шишка говорит, что мы нанимаем только опытных людей на эту роль. А потом бледный гнусавый парень поворачивается к камере, пожимает плечами, потом ноет: «Но как мне получить этот опыт?»

Это извечный вопрос при инвестировании в коммерческую недвижимость: «Насколько хватит опыта? И как менеджеры приобретают этот опыт, если вы не должны им доверять, пока они его не получат?»

Я уже третий десяток лет как инвестор в недвижимость, и я инвестировал с любителями и экспертами. Я и сам был любителем.

В этом нет ничего плохого. Но если вы пассивный инвестор, желающий вложить свой с трудом заработанный капитал, полагаю, вы чувствуете то же, что и я. Вы не хотите инвестировать с новичком.

Мой друг Брайан Берк обсуждает это в своей превосходной книге, Инвестор невмешательства. Он пилот. Он умеет управлять самолетами и, вероятно, знает, что делать, чтобы избежать крушения. По крайней мере, я на это надеюсь.

Брайан напоминает нам, что когда мы летаем, мы хотим знать, что у пилота большой опыт, отличная команда вокруг него и безупречный послужной список. Когда я летаю, я воспринимаю это как должное.

Я бы никогда сознательно не полетел с летчиком-испытателем, который все еще проходит обучение.

Есть имена людей, которым платят за то, чтобы они терпели эти риски. Их называют летными инструкторами. Я не один.

Точно так же я не хочу рисковать своим с трудом заработанным капиталом с синдикатором-любителем или управляющим фондом. Если вы откладывали деньги, чтобы инвестировать, вам нужно быть уверенным, что Вы инвестируете с настоящим экспертом.

Это критическая проблема, потому что прилив уже много лет поднимает все лодки. Но, как говорит Уоррен Баффет, «когда-нибудь прилив утихнет, и тогда мы увидим, кто нырнул в воду».

Я не хочу инвестировать в тощего ковша, и я уверен, что вы тоже.

Проблема в том, что прилив стирает грань между настоящими экспертами и удачливыми любителями. Я обсуждал это в предыдущем посте: Предупреждение: упадок экспертов по недвижимости может обрушить рынок. Интересно, что у любителей может быть даже лучший послужной список за последнее десятилетие, чем у профессионалов.

Как это могло быть?

Возможно, они больше рискуют. Большие риски окупаются на бычьем рынке. Подумайте об инвесторах, которые инвестировали на марже. Когда прилив поднимается, они выглядят как герои. И они превосходят тех, кто пошел на меньший риск. Но когда прилив уходит, это может быть разрушительным.

Если вы пассивный инвестор, вы можете стать жертвой.

Например, любители часто влезают в долги, насколько это возможно. Высокий долг LTV может означать, что собственный капитал инвестора идет гораздо дальше и растет гораздо больше в хорошие времена. Например, синдикаторы с кредитным плечом 80% должны привлечь только 20% от общего капитала в виде собственного капитала.

В некоторых случаях настоящий эксперт может получить кредитное плечо 60% в той же самой сделке. Их прибыль была бы значительно ниже, если бы дела шли хорошо, потому что они делили эту прибыль с вдвое большим собственным капиталом. Есть смысл?

Было легко быть беспечным с должной осмотрительностью, потому что почти все выигрывали в течение последних 12 лет или около того. Но проблема в том, что мы не узнаем, кто на самом деле лучший менеджер, пока не возникнет проблема. Пока инвестиции не столкнутся со спадом в экономике. Тогда мы будем знать, кто действительно инвестирует, а кто спекулирует.

Инвестирование — это когда ваш основной капитал в целом в безопасности, и у вас есть шанс получить прибыль. Спекуляция — это когда ваш основной капитал совсем не в безопасности, и у вас есть шанс вернуть деньги.

Истинные инвесторы могут быть скучными, в то время как многие спекулянты довольно кричащие. BiggerPockets уже давно сделала ставку на то, чтобы попытаться помочь всем нам сотрудничать с экспертами и инвестировать в них. Не гуру.

Настоящие инвесторы иногда не только получают более низкую прибыль, но и остаются незамеченными. Возможно, вы не слышали о них или вам было скучно, если вы смотрели их видео или читали их блоги.

Пол Самуэльсон был первым американским лауреатом Нобелевской премии мира по экономике, и он сказал: «Инвестирование должно быть больше похоже на наблюдение за тем, как сохнет краска или как растет трава. Если вы хотите острых ощущений, возьмите 800 долларов и отправляйтесь в Лас-Вегас».

Поиск профессионалов в области инвестиций

Если вы ищете экспертов, вам придется проявить много должной осмотрительности — гораздо больше, чем случайный взгляд. Мне нравится инвестировать со специалистами, одержимыми своим классом активов, и обеспечивать наилучшую безопасность и шанс на денежный поток и прирост стоимости.

Уоррен Баффет говорит об инвестировании в сферу вашей компетенции. Это может быть ваш собственный круг или круг тех, кому вы передаете свои деньги. Баффет говорит, что не важно, насколько велик круг, важно знать, где находятся его края.

У партнера Уоррена Баффета Чарли Мангера есть друг по имени Джон Арриллага. Десятилетия назад Арриллага решил покупать недвижимость только в пределах одной мили от кампуса Стэнфорда. Мне это не кажется отличным планом.

Но Арриллага стал миллиардером, используя эту стратегию.

Был ли круг компетенции Арриллага недвижимым? Нет.

Был ли его круг компетенций недвижимостью в Соединенных Штатах? Нет.

Был ли в его кругу компетенции недвижимость в Калифорнии? Нет.

Был ли его круг компетенций недвижимостью в Северной Калифорнии? Нет.

В сферу компетенции Арриллага входила недвижимость в пределах одной мили от кампуса Стэнфорда. Если он стал миллиардером, делая это, на чем вам нужно сосредоточиться, чтобы самому вырастить богатство нескольких поколений?

Если у вас есть отличная работа на полный рабочий день, семья, жизнь или даже выход на пенсию, у вас может не быть времени стать одержимым экспертом в чем-либо в сфере недвижимости. Это нормально, но именно тогда в игру вступает должное усердие.

Кому вы можете найти, что вы безоговорочно доверяете?

Снова думая о Баффете, рассмотрим модель Berkshire-Hathaway. В его штаб-квартире всего около 29 сотрудников, но Berkshire входит в десятку крупнейших публичных компаний Америки.

Он не выбирает вкусы для Dairy Queen, но он и его инвесторы получают прибыль от выбора, который делают менеджеры Dairy Queen. Он не выбирает проекты домов для Clayton Homes, но они получают большую прибыль от этих инвестиций. Баффет рассчитывает на экспертов и диверсифицирует десятки из них.

Баффет неплохо себя зарекомендовал. 100 долларов, вложенные в Berkshire-Hathaway в середине 1960-х годов, сегодня стоили бы более 3 миллионов долларов. Баффет сделал это, найдя и сотрудничая с великими компаниями с фантастическими менеджерами.

Что мы можем сделать, чтобы последовать его примеру?

Баффет умеет говорить «нет». Баффет говорит: «Самые успешные люди часто говорят «нет». очень успешные люди почти всегда говорят «нет». «Нет» — это законченное предложение. И «нет» должно стоять по умолчанию при любых прямых или пассивных инвестициях в недвижимость. По крайней мере, это мое мнение.

Умение говорить «нет» может защитить вас от волны, которая рано или поздно утихнет.

На что вы обращаете внимание при пассивном инвестировании в синдикаты или фонды?

Есть много важных вопросов, которые вам нужно задать. У моей компании есть список из 27 вопросов и проблем, и мы тщательно изучаем их, прежде чем инвестировать. Вот несколько наиболее важных вопросов:

  1. В каком году вы впервые начали владеть этим классом активов и управлять им?
  2. Можете ли вы поделиться своим послужным списком со временем удержания и чистой прибылью инвестора? Включите свою лучшую сделку, худшую сделку, деньги, потерянные по сделкам, сделки полного цикла и активные сделки. Что вы делали, когда дела пошли плохо (например, в 2008 году)? Как вы позаботились об инвесторах, если вообще позаботились?
  3. Сколько собственных денег вы инвестируете в эту сделку или фонд? Вы инвестируете на тех же условиях, что и я?

Есть много других вопросов, которые вам нужно задать. Многие из них и многое другое описаны в выдающейся книге Брайана Бёрка.

Последние мысли

Помните, независимо от того, насколько хорошо менеджер работал за последнее десятилетие, настоящая проверка его навыков часто приходится на периоды экономических потрясений. Когда выигрывают все, легко быть беспечным. Но вы не узнаете, кто на самом деле лучший менеджер, пока не возникнет проблема.

Приближаются неприятности. Всегда есть. Потому что экономические циклы всегда растут и падают. Нет, на этот раз все по-другому.

Не ведитесь на спекулянтов. Инвестирование с профессионалами — один из самых безопасных и надежных путей к созданию благосостояния нескольких поколений. Независимо от того, являетесь ли вы экспертом или доверяете кому-то другому, я бы не пошел на компромисс в вопросе крайней должной осмотрительности и по умолчанию сказал бы «нет».

Создайте стабильный финансовый фундамент

Вы привязаны к рабочей неделе с девяти до пяти? Хотели бы вы «уйти на пенсию» с оплачиваемой работы в течение десяти лет? Вам 20 или 30 лет, и вы хотели бы быть финансово свободными, чтобы вы проводили лучшую часть дня, недели и лучшие годы своей жизни, делая то, что хотите?

Leave a Comment