Вам нужно нанять управляющего недвижимостью?

Покупать и держать недвижимость, по моему скромному мнению, лучшая инвестиция. Тем не менее, это связано с очень примечательной проблемой: вам нужно управлять недвижимостью, которую вы покупаете.

Таким образом, это приводит к более серьезному вопросу: следует ли вам выбирать собственное управление недвижимостью или управление недвижимостью на аутсорсинге? Этот вопрос, хотя и важный, не дает однозначного ответа каждому инвестору в недвижимость. Вот что вы должны знать об обеих сторонах этой медали.

Стоит ли нанимать стороннего управляющего недвижимостью?

Конечно, на этот вопрос нет «правильного» ответа. Стоит ли вам нанимать стороннего управляющего недвижимостью, во многом зависит от ваших целей.

Вы хотите вырастить крупную компанию и стать постоянным инвестором в недвижимость? В этом случае, вероятно, имеет смысл управлять своими свойствами самостоятельно.

Вы хотите пассивно инвестировать и накапливать сбережения, выполняя другую работу? Тогда имеет смысл нанять менеджера.

Вам нравится пачкать руки и заниматься ремонтом и обслуживанием своей собственности самостоятельно? Если это так, я бы склонялся к управлению вашими собственными свойствами.

Вы боитесь сложных взаимодействий и случайной враждебности, которые могут исходить от взаимодействия с арендаторами? В этом случае, вероятно, имеет смысл нанять стороннего менеджера.

Внутренний vs. стороннее управление

Как и в большинстве вещей в жизни, у каждого подхода есть компромиссы. С самого начала самостоятельное управление недвижимостью экономит деньги, которые потребовались бы для найма управляющего недвижимостью. Большинство компаний по управлению недвижимостью взимают около 10% от собранной арендной платы за свои услуги, а также все сборы за просрочку платежа и арендную плату за первый месяц с каждого нового арендатора.

Тем не менее, каждая бизнес-книга скажет вам, что время — деньги, а найм управляющей компании экономит ваше время. Вы можете использовать это дополнительное время на работе, чтобы найти более мотивированных продавцов и возможности для создания добавленной стоимости или сделать что-то еще, что вас интересует или требует вашего внимания.

Но хотя наем управляющего недвижимостью может сэкономить вам время и деньги, реальность такова, что в управлении недвижимостью задействовано больше аспектов, чем просто деньги. Самостоятельное управление своей собственностью снижает вероятность того, что ваши сотрудники или подрядчики будут использовать ее в своих интересах.

Потенциальная проблема № 1: Мошенничество или структура комиссионных выплат

Если вы нанимаете сотрудников или используете подрядчиков, у вас больше шансов быть обманутыми, потому что кто-то другой занимается повседневными финансовыми операциями, связанными с вашей недвижимостью. На самом деле, я слышал, что управляющие недвижимостью получали откаты от подрядчиков или арендодателей, но не говорили об этом своим клиентам. Вместо этого они просто присваивают себе арендную плату за эту «пустующую» квартиру. Это, конечно, наихудший сценарий, но он случается.

Однако когда вы сами управляете свойствами, вы находитесь ближе к действию. Таким образом, легче следить за тем, что происходит с недвижимостью и арендаторами, и следить за тем, чтобы все происходило открыто.

Кроме того, ваши стимулы не идеально согласованы. Как отмечалось выше, управляющие недвижимостью обычно получают полную арендную плату за первый месяц для нового арендатора. Хотя это покрывает расходы на их лизинговых агентов, эти расходы часто являются фиксированными. При этом некоторым лизинговым агентам выплачивается комиссия.

Связанный: 20 вопросов, которые нужно задать потенциальному управляющему недвижимостью

Одна из проблем, возникающих при работе управляющего недвижимостью на комиссионных, заключается в том, что на самом деле в интересах управляющего чаще сдавать имущество. Когда недвижимость имеет высокую текучесть арендаторов, у управляющего недвижимостью больше возможностей сдать ее в аренду и получить полную арендную плату за первый месяц и комиссионные. Но более высокий оборот, конечно же, противоречит интересам собственника.

Таким образом, мошенничество не обязательно должно иметь место, чтобы структура комиссии управляющего недвижимостью была проблемой. Плохие сами по себе могут привести к меньшему стимулированию усилий и, в свою очередь, к худшим результатам в определенных областях. В любом случае, никто никогда не будет заботиться о результате вашей собственности больше, чем вы сами.

Потенциальная проблема № 2: Эффективное управление недвижимостью

Но хотя у вас всегда будет больше прав на вашу собственность, чем у других людей, управлять своей собственностью не всегда легко. При управлении недвижимостью существует множество движущихся частей, а это означает, что для эффективного управления недвижимостью вам необходимо иметь определенные компоненты.

Для начала вам нужно убедиться, что вы соблюдаете Закон о справедливом жилищном обеспечении, который является одним из наиболее важных факторов, если не в самое главное, в игре. В противном случае вы можете столкнуться с серьезными проблемами с законом.

Но соблюдение Закона о справедливом жилищном обеспечении требует времени и энергии. Определенные системы имеют решающее значение в этом процессе, и они не появятся в одночасье.

Сторонние управляющие недвижимостью будут или, по крайней мере, должны иметь системы для соблюдения требований этих законов. Это включает в себя доступ к нужным шаблонам для аренды, приложений, депозитов и шаблонов «плати или выходи». Это также включает в себя знание политики и процедур, которым следует следовать при аренде, сборе, обслуживании и других повседневных обязанностях по управлению имуществом.

Таким образом, встроенные структуры, которые есть у управляющих недвижимостью, могут быть большим преимуществом. С другой стороны, если вы хотите управлять своей собственностью, вам, вероятно, придется со временем создавать эти системы.

Возможная проблема № 3: проблемные арендаторы

Использование стороннего менеджера для наблюдения за вашей собственностью также позволит вам избавиться от многих головных болей. Большинство арендаторов хорошие, но с некоторыми может быть трудно иметь дело. Независимо от того, связана ли проблема с арендаторами, которые хронически поздно платят арендную плату, получают постоянные жалобы на шум в своей квартире или другие проблемы, связанные с арендаторами, решение проблем, которые вызывают проблемные арендаторы, может быть большой головной болью.

Используя стороннего менеджера, вы добавляете слой изоляции между вами и проблемами с арендаторами, что сделает решения по этим вопросам менее напряженными. В свою очередь, это облегчит вам жизнь, потому что общением с этими арендаторами занимается кто-то другой. Но не обманывайтесь идеей переложить арендатора на кого-то другого. К сожалению, не существует такой вещи, как «беспроблемное» владение собственностью, поэтому, хотя использование стороннего менеджера может облегчить часть этого стресса, вы все равно будете участвовать в нем в определенные моменты.

Управление управляющим: требование к стороннему управляющему недвижимостью

менеджер и сотрудник

Если вы решите нанять стороннего менеджера, вам все равно придется управлять менеджером, что включает в себя просмотр ежемесячных отчетов о доходах, вакансиях и дебиторской задолженности. Если имущество не сдается в аренду или просроченные платежи высоки, обязательно расспросите их об этом. Будьте немного вредителем. Скрипучее колесо получает смазку.

И если менеджер не улучшается, не бойтесь переключаться. Просто тщательно проверьте замену, иначе вы рискуете оказаться в той же лодке, в которой вы были с последним.

Это также приводит к еще одному ключевому преимуществу самостоятельного управления вашей собственностью: вы приобретаете опыт, делая это. Даже если вы решите в конечном итоге нанять управляющего недвижимостью, гораздо проще определить, когда кто-то тянет вашу цепь, если у вас есть некоторый опыт в этой роли.

Управляющий недвижимостью или самоуправление: что выбрать?

Итак, какой вариант выбрать? Что ж, решите ли вы, чтобы кто-то другой управлял вашей собственностью, зависит от ваших потребностей и целей. Тем не менее, вы часто можете сузить варианты, оценив размер и местоположение вашего портфолио недвижимости.

Если в вашем портфолио есть только один или два объекта аренды, часто имеет смысл сделать это самостоятельно, особенно если вы занимаетесь взломом дома. Имея так мало объектов недвижимости, вы не станете ценным клиентом для компании по управлению недвижимостью, и пока вы найдете ремонтную компанию для обслуживания (при условии, что вы не хотите делать это самостоятельно), управление свойства в вашем портфолио не должны требовать значительного количества времени.

Если у вас есть приличное количество объектов аренды — от пяти до 20 и более — тогда компания по управлению недвижимостью имеет больше смысла. Такой портфель потребует от вас много времени для управления, но редко будет приносить достаточный доход, чтобы вы могли бросить свою работу, если только вы не владеете им без долгов или также не занимаетесь перепродажей или оптовой продажей. Таким образом, у вас, вероятно, не будет достаточно времени, чтобы правильно управлять им.

Связанный: 7 способов, которыми технология полностью меняет управление недвижимостью

Если вы стремитесь к большему и хотите создать крупную компанию по недвижимости с большим количеством арендных плат, возможно, стоит создать собственную компанию по управлению недвижимостью. Это даст вам гораздо больший контроль над качеством и вашим брендом, а также позволит вам воспользоваться преимуществами растущего масштаба.

Если вы покупаете недвижимость за пределами штата, вам необходимо нанять стороннюю управляющую компанию. Тем не менее, вы должны делать это осторожно, поскольку инвестирование за пределами штата сопряжено с оценкой рисков и проблем.

Или, если вы работаете в корпоративном фонде или REIT, эти компании обычно не специализируются на управлении недвижимостью. Таким образом, было бы разумно нанять управляющую компанию для решения управленческой стороны уравнения.

реклама арендодателя

Заключительные мысли о тактике управления недвижимостью

Хотя каждая сторона медали управления недвижимостью имеет свои плюсы и минусы, помните, что решение, которое вы принимаете в отношении своего портфеля, в конечном итоге должно основываться на многих факторах, уникальных для вашей ситуации. Вы должны посмотреть на свои цели, ситуацию, а также преимущества и недостатки каждого варианта, чтобы выбрать лучший вариант для вас.

Leave a Comment