АРМ против. Ипотека с фиксированной процентной ставкой, которая лучше для денежного потока?

Вопрос этой недели исходит от Чанна через прямые сообщения Эшли в Instagram. Чанна спрашивает: У меня есть три сдаваемых в аренду объекта, и я хочу рефинансировать их все. Должен ли я предоставить портфельный кредит с регулируемой процентной ставкой для всех трех или отдельные кредиты с фиксированной процентной ставкой для каждого объекта?

Как инвесторы в недвижимость, у нас, как правило, есть много разных вариантов финансирования сдаваемой в аренду недвижимости. Некоторые, как ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM)может сопровождаться более низкими затратами на закрытие и немного более низкими процентными ставками, в то время как ипотека с фиксированной процентной ставкой имеют несколько более высокие процентные ставки, но могут похвастаться дополнительной безопасностью долгосрочного финансирования недвижимости или объектов. В то время как у обоих есть определенные плюсы и минусы, последствия обоих типов кредитов должны быть поняты, прежде чем вы доберетесь до заключительного стола.

Если вы хотите, чтобы Эшли и Тони ответили на вопрос о недвижимости, вы можете опубликовать сообщение в группе Real Estate Rookie на Facebook! Или позвоните нам по линии запросов новичков (1-888-5-ROOKIE).

Уход за Эшли:
Это 170 серия «Новичок в сфере недвижимости». Меня зовут Эшли Кэр, и я здесь с моим соведущим Тони Робинсоном.

Тони Робинсон:
И добро пожаловать в подкаст Real Estate Rookie, где мы фокусируемся на тех инвесторах в недвижимость, которые находятся в начале своего пути. Так что, возможно, у вас нет сделок. Может быть, у вас есть один или два, и вы хотите увеличить масштаб. Если да, то этот подкаст для вас, потому что каждую неделю, два раза в неделю, мы приносим вам вдохновляющую информацию, необходимую для начала работы. Эшли Кэр, что происходит? Как дела у тебя в лесу?

Уход за Эшли:
Хорошо. Итак, сегодня у нас есть вопрос от моего DM. Итак, если вы хотите просто перейти к этому сегодня, мы начнем. Я на самом деле в восторге от этого, потому что здесь мы должны немного пошалить в электронных таблицах, чтобы анализировать числа, выяснять. Итак, позвольте мне поднять вопрос здесь. Хорошо. Итак, это от Чанны Чин, а это из моего DMS в Instagram, в Wealth From Rentals, или вы можете отправить DM Тони в Tony J Robinson, если у вас, ребята, есть вопрос, который вы хотите, чтобы мы воспроизвели в подкасте. Она сказала: «Добрый вечер, Эшли. Меня зовут Чанна Чин. Я новый инвестор в недвижимость. Около шести месяцев назад. Я читал «Богатый папа, бедный папа», слушал ваш подкаст и подкаст «Большие карманные деньги». Теперь я купил три дома для сдачи в аренду, всего четыре единицы, а последние два дома я купил за наличные и теперь ищу рефинансирование и забираю свои деньги. Я разговаривал с банком в моем районе. Сказали, что могут сделать два разных варианта.
Итак, вариант первый: они могут ссудить мне все три дома одним кредитом, но это должна быть процентная ставка три с половиной процента, пятилетний ARM с небольшими затратами на закрытие. Таким образом, пятилетний ARM означает, что у вас будет фиксированная ставка на пять лет. И это те самые 3,5%. А затем через пять лет вы перейдете на переменную ставку или сможете рефинансировать, чтобы получить другую фиксированную ставку. Второй вариант состоит в том, чтобы иметь три отдельных кредита с фиксированной процентной ставкой. Таким образом, каждая собственность будет иметь свою собственную ипотеку. Это будет 3,875% и 30-летняя фиксированная ставка вместо пятилетней фиксированной. Таким образом, некоторые из различий здесь процентная ставка. Первый – три с половиной процента. Если вы делаете один кредит, если вы делаете три отдельных кредита, это 3,875%», Тони, на мой взгляд, я думаю, что оба эти кредита все еще довольно низкие.

Тони Робинсон:
Ага. Те все еще довольно солидные ставки.

Уход за Эшли:
Ага. Итак, второе отличие состоит в том, что первое устанавливается только на пять лет, а второе — на 30 лет. Тони, не хочешь ли ты объяснить, что ты думаешь о разнице между этими двумя фиксированными тарифами?

Тони Робинсон:
Если можно, давайте просто разберем плюсы и минусы каждого варианта, верно? Потому что у каждого варианта есть свои сильные стороны. Вариант первый, есть только один кредит, с которым вам придется иметь дело, что приятно, не так ли? Или любой, у кого есть несколько объектов недвижимости и несколько кредитов, знает, что это может быть немного головной болью, поэтому иметь дело только с одним кредитом — это хорошо. Процентная ставка на несколько базисных пунктов ниже, верно? 3,5 против 3,875. Таким образом, вы сэкономите немного денег на процентах с более низкой процентной ставкой. Минусы ARM в том, что он не фиксирован. Через пять лет, кто знает, где может быть ваша процентная ставка? Таким образом, вы получите действительно хорошую процентную ставку 3,5 в течение первых пяти лет. А потом кто знает, может быть, четыре с половиной, может быть, пять. Кто знает, что будет через пять лет?
Таким образом, существует некоторая неопределенность в отношении того, какова будет долгосрочная стоимость этого кредита. Теперь, что касается фиксированных ставок, плюсы в том, что это фиксированная ставка, верно? Вы знаете, за весь срок этого кредита, пока вы не рефинансируете, вы будете платить 3,875% в течение 30 лет, что хорошо знать. Минусы в том, что вы платите немного больше процентов, верно? По крайней мере, первые пять лет. И другой недостаток в том, что у вас есть дополнительные расходы на закрытие, верно? Есть затраты на закрытие кредита. Таким образом, вы собираетесь потратить немного больше денег из своего кармана, чтобы получить эти свойства или получить эти кредиты. Итак, на высоком уровне, я думаю, это плюсы и минусы каждого. Я что-то пропустил, Эш?

Уход за Эшли:
Нет, я так не думаю. Вы в основном попадаете в большие здесь, на что следует обращать внимание, когда вы смотрите на ипотечные варианты. То, что мы с Тони сделали, это то, что мы фактически просчитали эти платежи по ипотеке, чтобы посмотреть, какими они будут, и у нас нет всех вариантов или всей информации. Мы не знаем точно, каковы были затраты на закрытие каждого из них. Мы знаем, что затраты на закрытие были меньше по первому варианту только на один и больше по второму варианту, если вы отделяете все три, что правильно. Это просто жизнеспособно, потому что вы делаете три разных кредита. Вам нужно подать три разных ипотечных кредита. Есть три пакета документов для адвоката. Таким образом, наличие трех отдельных кредитов определенно увеличит ваши расходы на закрытие. Так что это не то, что редкость.
Поэтому мы запустили калькулятор амортизации. Итак, именно здесь вы указываете, сколько составляет сумма вашего кредита, какова процентная ставка, а затем, сколько лет она амортизируется? Итак, как только вы попали в период амортизации, мы сделали это для обоих из них. Итак, мы взяли первые пять лет для первого варианта, и платеж по кредиту за месяц составил 1347 долларов. Затем мы выбрали второй вариант и использовали его для трех отдельных кредитов. И мы просто, мы не знали стоимости, но мы использовали 300 000 долларов, так что каждый дом стоил 100 000 долларов каждый, а затем, если мы выдали три отдельных кредита на 30 лет под 3,875%, этот платеж по ипотеке составил 1410 долларов. Таким образом, ежемесячный денежный поток составляет разницу в 63 доллара. Мы делаем три отдельных кредита будет $ 63 выше каждый месяц. Затем мы посмотрели на процентную ставку и на то, сколько процентов вы будете платить в течение многих лет.
Таким образом, если бы вы выбрали первый вариант, в течение пятилетнего периода вы бы заплатили 50 704 доллара в виде процентов за эти пять лет. Через пять лет за три отдельных кредита вы будете платить 56 307 долларов. Таким образом, за этот период разница составляет около 5500 долларов. Итак, это то, что мы рассмотрели. И затем, очевидно, мы не знаем стоимость закрытия. Так что я лично, я бы выбрал второй вариант предоставления трех отдельных кредитов, так что ваш платеж по кредиту не будет сильно влиять на ваш денежный поток. И если эти 63 доллара действительно повредят вашему денежному потоку, имея три объекта, это, вероятно, не очень хорошая сделка, в любом случае, если вы собираетесь пострадать от разницы в 63 доллара.
Во-вторых, проценты не являются огромной суммой за пять лет, которые вы платите дополнительно по кредиту. Что мне нравится, так это то, что у вас есть уверенность в том, что вы знаете, какой будет ваша процентная ставка в течение 30 лет, а затем она изменится через пять лет. Мне также нравится иметь три разных платежа по ипотеке. Так что, если я решу, знаете что, я больше не хочу платить по ипотеке 1400 долларов, я хочу выплатить недвижимость, я хочу владеть собственностью бесплатно и чисто, вы можете сделать это, не влияя на вашу ипотеку. Вы также можете пойти и заплатить большую единовременную сумму по ипотеке и снять собственность. Но это гораздо более сложный процесс, чем просто погашение одной собственности и снятие ипотечного кредита.

Тони Робинсон:
Ага. В этом много хороших моментов, Эшли. Я имею в виду, я согласен с вами полностью. Если бы я был на ее месте, зная то, что я знаю, я бы, вероятно, выбрал второй вариант, имея еще и три отдельных ипотечных кредита. И для меня все, что вы упомянули, но процентные ставки, я думаю, это то, что меня больше всего выделяет. На самом деле, я просмотрел его прямо сейчас, пока вы обсуждали свои вопросы здесь, и я просто хочу разобрать, как процентные ставки выглядят десятилетие за десятилетием, чтобы у всех нас был лучший исторический контекст того, где сегодня находятся процентные ставки, потому что я думаю, что многие люди сходят с ума. Их ставки выросли за последние 12 месяцев или с начала года, но исторически у нас все еще очень, очень низкие процентные ставки.
Итак, в 70-х процентные ставки в среднем были около середины семидесятых, в начале семидесятых. Они закончили семидесятые. Таким образом, к 79 году средняя процентная ставка по ипотеке составляла 11,2. В 80-х, и это почти невероятно, в 80-х, процентная ставка по ипотеке платила 16% людей, что безумие. Все пришло в 90-е, они начали 90-е с примерно 10%, а к концу десятилетия упали до семи. А затем, в 2000-х, вы начинаете видеть, что все падает до пятерок, а по мере развития в 2010-х мы добираемся до четверок. И теперь мы знаем, что в 2020, 2021 годах 3 ниже трех для многих ипотечных кредитов. Таким образом, даже несмотря на то, что сейчас мы выше, чем в 2021 году, мы все еще, исходя из исторического контекста, наблюдаем очень, очень низкие процентные ставки.
Так что для меня, если мой план состоит в том, чтобы владеть этой собственностью в течение длительного времени, я попытаюсь зафиксировать эту процентную ставку 3,85%, потому что через 30 лет это будет похоже на бесплатные деньги. Почти единственная причина, по которой я мог бы выбрать другой вариант, заключается в том, что мой план состоит в том, чтобы ликвидировать все три из этих объектов в течение первых пяти лет, верно? Так что, если вы не планируете держать их в долгосрочной перспективе, тогда да, продолжайте и максимизируйте свой денежный поток в краткосрочной перспективе, платите более низкую процентную ставку, а затем продайте всю недвижимость, когда закончите. Но если вы хотите подождать, я бы выбрал и второй вариант.

Уход за Эшли:
Ага. Это отличный момент, Тони. И вы можете посмотреть на это и сказать: хорошо, когда ставки по ипотечным кредитам были намного выше, дома снижались, потому что люди не могли себе их позволить, и если только цена продажи не была ниже, но вы покупаете эту недвижимость сегодня. Так что, если ставки по ипотечным кредитам растут, вы уже заплатили эту покупную цену за недвижимость. Так что, если вы покупаете недвижимость через три-пять лет, и процентные ставки растут или взлетают до небес, цены на жилье, вероятно, снизятся или выровняются. Но это может сработать для людей, которые покупают недвижимость в течение трех-пяти лет. Но вы уже заплатили за эту собственность на этом действительно горячем рынке прямо сейчас, и вы хотите сохранить низкую процентную ставку для этой собственности, чтобы убедиться, что ваши цифры будут работать. И я просто думаю, что 30-летний вариант поможет мне лично спать по ночам, если я собираюсь удержать эту собственность.
Ну, это сегодняшний ответ новичка. Большое спасибо Чанне за то, что отправили свой вопрос. Если вы, ребята, хотите получить ответ на вопрос в ответе новичка, вы можете отправить нам сообщение в Instagram по адресу Wealth From Rentals или Tony J Robinson, или вы можете позвонить по линии запроса новичка и быть представленным в нашем выпуске по средам 1- 888-5-новичок, и вы оставляете нам голосовое сообщение с вопросом. Спасибо, ребята, увидимся в среду.

Leave a Comment